Grundbuch und Katasteramt

[mondi3]

Hallo zusammen,

bin nun doch dabei eine Immobilie zu Erwerben. Habe jetzt einen außenstehenden Anwalt beauftragt alles zu prüfen. Nun sagte er mir das der Verkäufer im Grundbuch eingetragen ist. Jedoch im Kataster jemand anderes steht. Er meinte das ist kein Problem, da Grundbuch (Besitzverhältnis) und Kataster (nur die Grenzen) angibt.
Er meinte nach dem Erwerb kann ich das auf mich umschreiben lassen.
Hat da jemand Erfahrung?

 

[claus-juergen]

hallo mondi,

du kannst selbst im kroatischen Grundbuch nachschauen was da drin steht. Im Gegensatz zu Deutschland ist das Grundbuch öffentlich für jedermann einsehbar. Nutze ein Übersetzungsprogramm und mit ein bischen Übung ist das machbar. Einen weiteren Vorteil sehe ich darin, daß Flurkarten verlinkt sind. Du kannst anhand der Flurstücksnummer "dein Grundstück" und auch die Nachbargrundstücke erkennen.

Hier gehts zum kroatischen Grundbuch.

https://oss.uredjenazemlja.hr/public/lrServices.jsp?action=publicLdbExtract

Ein Anwalt sollte eigentlich mehr Ahnung von der Materie als wir Laien haben. Das Kataster ist das Verzeichnis der Flurstücke auf einem Plan und das Grundbuch gibt den Eigentümer an. Wer dort als Eigentümer eingetragen ist hat auch das Recht zum Verkauf, egal wer auf der Flurkarte als Eigentümer steht. Nur ist es oft so, daß manche Teileigentümer, aber nicht ins Grundbuch eingetragen sind. Die müssen dann jedoch wie auch immer nachweisen, daß sie Miteigentümer sind. Genau deshalb schaltet man in Kroatien einen Anwalt ein. Kauf und vor allem zahle nur, wenn du von allen Eigentümern eine Verkaufsgenehmigung erhalten hast.

Als Ausländer benötigst du übrigens eine Bescheinigung die maximal sechs Monate alt ist und bestätigt, daß es sich nicht um landwirtschaftlichen Grund handelt. Den kannst du nämlich nicht kaufen. Die Bescheinigung gibt es bei der zuständigen Gemeinde.

Eine OIB hast du sicherlich auch schon erhalten.

grüsse

jürgen

 

[mondi3]

Hallo Jürgen,

Danke für deine ausführliche Antwort .
Ja hab das jetzt mit ihm geklärt, das war der Sprache geschuldet das ich es nicht verstanden habe.
Oib Nummer habe ich, Landwirtschaftlicher Grund ist es auch nicht. Das hat der Anwalt schon gecheckt.
Brauch ich vor dem Kauf scho ein Konto in Kroatien oder kann ich das danach machen. Der Verkäufer ist Holländer und wir überweisen ihm das Geld auf ein Treuhandkonto eines Anwalt.
Warte nur noch auf die Bestätigung das alles legalisiert ist und der Kaufvertrag passt. Danach hoffe ich das wir kaufen können.

Danke
Bg Günther

 

[jadran]

bedenke die Legalisierung muss auch abgeschlossen sein.

jadran

 

[mondi3]

bedenke die Legalisierung muss auch abgeschlossen sein.

jadran

OK, danke...hoffe das ist es? Umbau des Hauses war 2012---sollte somit schon erledigt sein, oder?

 

[jadran]

mondi diese frage kann ich dich nicht beantworten , das muss du selber klären.

2012 umbau, sagt nichts, das es auch abgeschlossen ist.

(Jedoch im Kataster jemand anderes steht )

versuche möglich viel zu klären. All der Unfug kosten Zeit und sehr viel Geld.

du bewegst dich in etwas, wo du nur von träumen kannst, was alles möglich ist.

sonst bist viele Jahre beschäftigt.

mein Vorschlag ( eine Summe bis zur Klärung als Sicherheit behalten ) nur dann bewegen die sich.

jadran

 

[claus-juergen]

...
Brauch ich vor dem Kauf scho ein Konto in Kroatien oder kann ich das danach machen. Der Verkäufer ist Holländer und wir überweisen ihm das Geld auf ein Treuhandkonto eines Anwalt.
Warte nur noch auf die Bestätigung das alles legalisiert ist und der Kaufvertrag passt. Danach hoffe ich das wir kaufen können.

hallo Günther,

vollständige Legalisierung bedeutet, dass erstens eine Baugenehmigung vorhanden und im Grundbuch auch eingetragen ist. Zweitens existiert in Kroatien die sogenannte uporabna dozvola. Das ist eine Wohnbescheinigung. Die bestätigt, dass das Haus auch genau entsprechend dem Bauplan gebaut wurde. Das ist in Kroatien nicht immer der Fall.

Baut man beispielsweise später eine Terrasse an, dann ist das schon ein Verstoß gegen die Baugenehmigung. Folglich bekommst du keine uporabna dozvola.

Die braucht man jedoch nur, wenn eine kroatische Bank das Haus finanziert oder vermietet werden soll.

Wenn der Verkäufer Holländer ist und du Deutscher bist benötigt ihr keine kroatische Bank für die Kaufabwicklung. Du kannst direkt auf das niederländische Konto des Verkäufers überweisen. Der muss den Eingang des Kaufpreises gegenüber dem Notar nur bestätigen.

Das Konto in Kroatien benötigst du erst später für die Bezahlung der Versorger und Abgaben. Richte am besten gleich ein Eurokonto ein. Das bekommst du meist gebührenfrei. In zwei Jahren gilt eh der Euro als gesetzliches Zahlungsmittel in Kroatien.

Grundsätzlich ist ein Vorvertrag durch einen Anwalt möglich. Üblich ist nach der Unterzeichnung eine Anzahlung von 10 %.

grüsse

jürgen

 

[mondi3]

Hallo Jürgen,

Danke für deine Infos!

Aktuell ist das Haus in der Vermietung, somit müsste es ja diese uporabna dozvola geben, oder?
Mein Anwalt lässt gerade den Kaufvertrag ändern damit wir erst eine Anzahlung machen und nach dem Grundbucheintrag den Rest fertig zahlen.

Das ganze zieht sich jetzt schon ein wenig, wir wollten eigentlich Anfang Mai mit der Vermietung anfangen....zumindest das wir es bewerben können usw.

bg Günther

 

[claus-juergen]

Hallo Mondi,

wenn das Haus bisher legal (!) vermietet wird gibt es eine Klassifizierung mit zwei oder drei Sternen und eine uporabna dozvola.

Wenn du als Deutscher legal (!) vermieten willst brauchst du einen Steuerberater der monatliche Erklärungen gegenüber dem kroatischen Finanzamt abgibt. Das kostet um 800 - 1000€ pro Jahr.

grüsse

Jürgen

 

[Casa Vera]

Und wenn das Haus schon länger (mehr als 5 Jahre) zur Vermietung registriert ist, musst du als neuer Eigentümer die Vermietung=Klassifizierung neu beantragen, und das ist, auch wenn du die Behördengänge vor Ort selbst erledigen kannst, ohne Sprachkenntnisse nicht ohne und etwas zeitaufwendig, es sei denn du hast kompetente Unterstützung vor Ort, dann geht das etwas schneller und einfacher.

Ohne die kompletten Eigentumsnachweise kannst du dir das Ganze sparen, es sei denn du hast richtig Vitamin B vor Ort.

Gruß
Peter

 

[mondi3]

Hallo zusammen,

hab jetzt mehr Infos erhalten. Es gibt eine Rechtskräftige Entscheidung über die Legalisierung. Welche aber im Grundbuch nicht eingetragen ist.
Der Anwalt vom Verkäufer bestätigt uns das er die Legalisierung mit dem Kaufvertrag im Grundbuch machen wird.
Der Verkäufer möchte dies aber im Kaufvertrag nicht nieder schreiben, da er seinen Anwalt bereits eine Pauschale bezahlt hat um dies zu erledigen.

Angenommen, wir Unterschreiben den Kaufvertrag und erhalten dann alles und die Legalisierung ist im Grundbuch noch nicht eingetragen, was kann passieren?
Kosten für die Eintragung bleiben an uns hängen- die uporabna dozvola ist somit auch noch nicht gemacht, und die Klassifizierung muss auch noch erledigt werden.
Von welchen Kosten sprechen wir da? Und wie ist der Zeitaufwand für solche Erledigungen?

DAnke
Bg Günther

 

[jadran]

Mondi,

Ich kann mir nicht vorstellen, das du hier im Forum eine Antwort auf Deine Fragen hoffst.

jadran

 

[Casa Vera]

Hallo Günther,

wir hatten das von dir oben beschriebene auch bei einem Haus welches für uns in der engeren Wahl war.
Genau die gleiche Konstellation mit Grundbuch und Legalisierung, dabei ging es unter anderem auch um den Pool.
Wir haben dann vom Kauf Abstand genommen und uns für ein anderes Objekt entschieden.

Was kann passieren ?
Von nichts, über Kosten und Ärger, bis zum Abriss, ist alles möglich.

Zeitaufwand und Kosten hängen dabei oft aneinander, mehr will ich da, wie auch von Jadran schon angedeutet, nicht dazu schreiben.
Im Fußball gibt gibt es ein Zitat: "Geld schießt doch Tore"

Gruß
Peter

 

[gaula]

Hallo zusammen,

hab jetzt mehr Infos erhalten. Es gibt eine Rechtskräftige Entscheidung über die Legalisierung. Welche aber im Grundbuch nicht eingetragen ist.
Der Anwalt vom Verkäufer bestätigt uns das er die Legalisierung mit dem Kaufvertrag im Grundbuch machen wird.
Der Verkäufer möchte dies aber im Kaufvertrag nicht nieder schreiben, da er seinen Anwalt bereits eine Pauschale bezahlt hat um dies zu erledigen.

Angenommen, wir Unterschreiben den Kaufvertrag und erhalten dann alles und die Legalisierung ist im Grundbuch noch nicht eingetragen, was kann passieren?
Kosten für die Eintragung bleiben an uns hängen- die uporabna dozvola ist somit auch noch nicht gemacht, und die Klassifizierung muss auch noch erledigt werden.
Von welchen Kosten sprechen wir da? Und wie ist der Zeitaufwand für solche Erledigungen?

DAnke
Bg Günther

Jetzt muss ich mal ganz naiv fragen: Du schreibst immer vom Anwalt des Verkäufers und was der Verkäufer möchte?

Ich kann mich nur dem post von Jadran #12 anschließen: Du erwartest doch nicht etwa ernsthaft eine kostenlose Rechtsberatung für den Kauf eines Hauses von den Foris hier?

Du wirst nicht dran vorbeikommen, Geld für einen EIGENEN Anwalt in die Hand zu nehmen. Das ist eine relative kleine Investition, wenn Dir dein Geld und deine Nerven am Herzen liegen.

 

[Krista]

Also nach meiner Erfahrung kosten die Anwälte und auch die Notare nicht die Welt also günstiger als bei uns hier in Deutschalnd.

 

[claus-juergen]

Zur Klarstellung sei mal gesagt, dass in Kroatien üblicherweise ein Anwalt einen Vorvertrag erstellt. Der wird von beiden Parteien unterzeichnet und hat schon eine gewisse Rechtskraft. Danach ist auch eine Anzahlung fällig. Der Notar bestätigt im Nachhinein nur noch diesen Vorvertrag. Danach ist der restliche Kaufpreis fällig.

Der Notar und der Rechtsanwalt verlangen natürlich Geld. Es kommt gelegentlich vor, dass man diesbezüglich über den Tisch gezogen wird. Aber im Vergleich zu Deutschland sind beide billiger.

grüsse

jürgen

 

[mondi3]

Jetzt muss ich mal ganz naiv fragen: Du schreibst immer vom Anwalt des Verkäufers und was der Verkäufer möchte?

Ich kann mich nur dem post von Jadran #12 anschließen: Du erwartest doch nicht etwa ernsthaft eine kostenlose Rechtsberatung für den Kauf eines Hauses von den Foris hier?

Du wirst nicht dran vorbeikommen, Geld für einen EIGENEN Anwalt in die Hand zu nehmen. Das ist eine relative kleine Investition, wenn Dir dein Geld und deine Nerven am Herzen liegen.

Ich erwarte gar nichts...Ich möchte nur so viel erfragen wie möglich. Wenn du genau gelesen hast habe ich einen Anwalt und habe meinen ersten Post hier erst eingestellt,als ich von MEINEM Anwalt Infos retour bekommen habe. Aber wenn dieses Forum nicht für Fragen gedacht ist, schreib ich halt nichts mehr.
Dann wird es aber relativ bald ruhig werden Glaub. Mir ich nehme Geld für einen Anwalt in die Hand und ich habe damit auch kein Problem, nur gibt es immer wieder etwas was ich halt einfach nicht zu 100% verstehe u d dann frag ich hier und den Anwalt auch. Da erfahre ich dann einfach mehr.(schwarmwisse)

 

[gaula]

@Krista, ja genau, so sehe ich das auch.

@mondi3
Dann habe ich wohl nicht genau genug gelesen bzw. habe das mit "einem außenstehenden Anwalt" falsch interpretiert.
Fragen stellen ist prinzipiell nie verkehrt.

 

[mondi3]

Danke erstmal für eure Infos, haben mir bis jetzt sehr geholfen.
Aktuell schaut der Immobilienmakler und der Anwalt des Verkäufers , das die Legalisierung auch ins Grundbuch eingetragen wird . Danach wird das mein Anwalt noch prüfen. Dann muss ich noch schauen wie das mit der Kategorisierung funktioniert. Das Haus wird ja aktuell vermietet, aber schon mehr als 5 Jahre , somit muss ich das neu beantragen wie @Casa Vera geschrieben hat. Hab da aber jemanden vor Ort der das hoffentlich Zeitnah hinbekommt.
Sobald ich mehr Infos habe , halt ich euch am laufenden.

 

[claus-juergen]

Hallo mondi,

ich weis immer noch nicht genau was du unter Legalisierung verstehst. Geht es nur um die Baugenehmigung oder auch um die uporabna dozvola ?

Die Baugenehmigung namens gradevinsku dozvola fehlt ja bei den sogenannten Schwarzbauten. Wurde ein solcher jedoch nicht in der Prärie sondern im Ortsgebiet errichtet, konnte das Haus im Nachhinein gegen erhöhte Gebühren „legalisiert“ werden.

Grüsse

Jürgen