Hauskauf VIR

[brudalo]

Hallo Leute !

Ich habe - bis jetzt mündlich - ein Haus auf VIR gekauft von einem Kroaten - Privat - so jetzt macht er gerade die Legalisierung aber das Haus ist mit einer Kadaster Nummer im Internet zu sehen.
Wollte mal nachfragen wer mir da Tipps geben kann denn einen Kroatischen Rechtsanwalt ( der Deutsch kann ) in Zadar oder gar Vir habe ich noch nicht gefunden.
Der Verkäufer war sehr freundlich und ließ mich auch sofort eine Woche umsonst in dem Haus wohnen es war alles sehr familiär und er wohnt selbst dort.
Leider spreche ich kein Kroatisch - nur Deutsch und Englisch ).
Vielleicht kann mir da jemand von Euch helfen ?
Was soll ich tun wenn ich das alles selber ohne Anwalt machen möchte ?
Der Kroatische Verkäufer spricht Deutsch.

DANKE ( Leider bin ich neu und kenne mich noch überhaupt nicht aus in diesem Forum )

 

[claus-juergen]

hallo brudalo,

generell gilt beim kauf einer immobilie in kroatien vorsicht walten lassen! oft stimmt das grundbuch nicht mit den tatsächlichen gegebenheiten überein. vor dem kauf solltest du dinge wie baugenehmigung, offizieller wasser- und stromanschluß und grundstücksgröße überprüfen lassen. hierzu ist ein rechtsanwalt unbedingt notwendig. gerade auf vir gibt es viele schwarzbauten. die abrißbirne droht. da gibt es dann schon so manches angebliche schnäppchen.

nutze die suchfunktion rechts oben und gib das stichwort immobilien ein. wenn du dich da mal eingelesen hast, bist du etwas schlauer. traue grundsätzlich nicht den angaben des verkäufers. der markt für ferienimmobilien ist gerade ein käufer- und kein verkäufermarkt. häuser gibt es wie sand am meer. wer verkaufen muß, geht mit dem preis auch stark nach unten.

grüsse

jürgen

 

[brudalo]

Hallo Claus Jürgen,

vielen Dank für Deine schnelle Antwort - bin echt froh über alles neue !
Leider bin ich neu im Forum und weiß nichtmal warum zb. mein Profilbild das ich erstellt habe nicht angezeigt wird ?
Na ja ist auch nicht sooo wichtig.
OK es ist halt so das ich das Haus wirklich gern haben möchte und es für 110 tsd. Euro bekomme.
Der Verkäufer möchte an seinem eigenen Haus weiterbauen und braucht das Geld.
Er hat mir die Nummer gegeben damit ich das Haus im Kroatischen Kadasteramt auf dem Internet ansehen kann und dort hab ich auch seine OIB Nummer eingegeben.
Das Haus steht mit seinem Namen und 1:1 drin und auch Pläne sind vorhanden.
Meine Sorge ist eben die wenn ich über Ostern nach Kroatien Fahre und dann mit Ihm nach Zadar zum Notar um den Kaufvertrag zu unterschreiben das ich nicht lesen kann was drinn steht und er möchte halt schon 50 tsd. € haben - das ist kein Problem für mich wenn alles in Ordnung ist.
Was ich nicht verstehe ist das mit der Baugenehmigung und der Legalisierung auf VIR, weil er gesagt hat das die Legalisierung bereits von Ihm veranlast ist und er auch die Kosten hierfür übernimmt.
Das Haus bekommt bestimmt eine Genehmigung denn es ist in einer Siedlung mit vielen Häusern und mind. 500 meter vom Meer weg.
Aber irgendwie weiß ich nicht wie ich weitermachen soll.
Ja Ja es ist wohl schwierig bis alles über die Bühne ist und mann selbst nicht vor Ort und der Sprache mächtig ist.
Vielleicht hast Du ja noch den einen oder anderen Tipp
Danke Dir und Grüße von
Jürgen

 

[claus-juergen]

hallo jürgen,

auf vir sind, wie schon gesagt sehr viele schwarzbauten vorhanden. es gibt ein gesetz, wonach viele dieser häuser nachträglich gegen zahlung der doppelten genehmigungsgebühr legalisiert werden können. allerding müssen diese häuser in einem ausgewiesenen baugebiet stehen. auch wenn in unmittelbarer nachbarschaft häuser stehen, bedeutet das noch lange nicht, daß es sich um ein zugelassenes baugebiet handelt. hierüber kann dir nur die zuständige gemeinde auskunft geben.

beim notariellen kaufvertrag ist es im übrigen vorschrift, daß ein amtlicher dolmetscher zugegen ist. du erhältst eine deutsche ausfertigung der kaufurkunde.

es wird dir jedoch nicht erspart bleiben, einen rechtsanwalt damit zu beautragen, dies alles zu überprüfen. die kosten hierfür stehen in keinem verhältnis zu den scherereien eines eventuellen abrisses des hauses.

im übrigen möchte ich dich nur darauf hinweisen, daß in kroatien die grundstücke "schrumpfen". das bedeutet, daß teile des grundbuchs noch aus kuk-zeiten stammen und eigentlich jedes neu verkaufte anwesen auch neu vermessen werden sollte. dies ist jedoch nicht vorschrift. diese neuvermessung hat beipielsweise bei meinem grundstück den verlust von 24 qm ergeben.

zusammengefasst sind die "weichen kosten" beim immobilienerwerb in kroatien ein stück höher als hierzulande. lass dich jedenfalls nicht von einem angeblichen superpreis täuschen.

dann gibt es da noch so institutionen wie die deutsch-schweizerische gesellschaft für auslandsgrundbesitz

http://www.schutzgemeinschaft-ev.de/

hier wirst du beraten. diese beratung ist allerdings nur für mitglieder beitragsfrei.

auch solltest du bei deinem engagement in kroatien bedenken, daß der erwerb deutschem steuerrecht unterliegt, d. h. transfers von geldsummen über 15.000 euro sind meldepflichtig. es gilt die deutsche spekulationsfrist von 10 jahren. das deutsch-kroatische doppelbesteuerungsabkommen regelt die einzelheiten.

noch eines zum schluß: eine vermietung ist nach kroatischem recht für dich als ausländer nicht möglich. hingegen kannst du freunde und verwandte kostenfrei beherbergen.

grüsse

jürgen

 

[Bromi]

Bitte laß alles über einen Rechtsanwalt prüfen denn auf der Insel Vir gibT es sehr viele Häuser ohne Baugenemigung
LG
Erich

 

[Luppo]

Falls bei einer Vertragspartei die Sprachkenntnis fehlt, darf kein Anwalt einen Vertrag beurkunden, das gilt überall. Logisch.
Aber trotzdem Respekt für Deinen Mut. Geht ja doch um ne Stange Geld.
Willst Du Dich da nicht mal richtig einlesen und schlau machen? Wenn ich überlege, wie viele Wochen ich Testberichte lese für ein neues Handy für 500 Euro.

 

[kugelfisch63]

Hallo, Jürgen!
Wie alle empfehlen, Finger weg bei unklaren Besitzverhältinissen, egal was dir versprochen wird. Und auch wenn der Markt momentan ein Käufermarkt ist, Schnäppchen gibt es keine. Das Traumhaus direkt am Meer wird auch nicht billig verkauft, weil der Besitzer dringend Geld braucht. Ohne vertrauenswürdigen und deutschsprachigen Anwalt würde ich gar nichts machen, ist übrigens wichtiger als der Notar.
Schau dir mal dein Grundstück hier an: http://e-izvadak.pravosudje.hr/statistika-glavne-knjige.htm
Nach deiner Region suchen, dann die Stadt, dann bei kat. cestine die Katasternummer eingeben und bei kontrolni broj den angezeigten Code eingeben, trazi drücken und du hast schon mal den eingetragenen Besitzer.

 

[Sommer_Sun]

Würde grundsätzlich ausserhalb von DE nur mieten - niemals kaufen. ;-)

 

[Rabac-Fan]

Würde grundsätzlich ausserhalb von DE nur mieten - niemals kaufen. ;-)

Warum das denn? Wenn alles hieb- und stichfest ist und ein deutsch und kroatisch sprechender Anwalt und Notar dabei ist und alle Urkunden vorliegen, dann spricht doch nichts gegen einen Kauf! Wie viele Deutsche haben in Österreich, Italien, Spanien (einschließlich Inseln) oder Portugal Häuser oder Wohnungen gekauft? Klar haben sich auch gutgläubige und voreilige Käufer übers Ohr hauen lassen, aber mindestens 95 % dieser Geschäfte sind sicher ordentlich und für beide Seiten zufriedenstellend abgewickelt worden. Ich würde das nicht einfach pauschalisieren, sondern jeden Fall einzeln sehen. Drängen lassen würde ich mich allerdings auch nicht, zumal Kroatien ja sehr wahrscheinlich ab 1.07. EU-Mitglied wird. Ab dem Tag wird es wohl etwas einfacher werden, als Ausländer in Kroatien Immobilien zu erwerben. Aber wie claus-juergen (der ja Erfahrungen auf diesem Gebiet hat) schon schrieb: Es muss alles absolut sicher sein! Und nicht von einem angeblichen Schnäppchen-Preis blenden lassen!

Gruß Arno

 

[claus-juergen]

hallo arno,

deinen worten ist eigentlich kaum etwas hinzuzufügen. im ausland grundsätzlich keine immobilien zu kaufen ist eine einstellung, die mancher haben mag. ausländisches recht kennt kaum einer der potentiellen käufer, auch ich nicht. aber solch einen kauf grundsätzlich abzulehnen, finde ich falsch. unabhängig davon kann eine intensiv familienintern genutzte ferienimmobilie, die zur richtigen zeit am richtigen standort in der richtigen qualität erworben wurde gerade in kroatien eine lukrative geldanlage sein (nicht muß!).

ich kenne mitmenschen, die waren und sind jahrelang mit ihren ferienhäusern in italien, spanien, griechenland, usa, thailand und auch kroatien glücklich. vielleicht aufgrund des alters hat noch kaum einer dieser bekannten seine immobilie abgestossen. es gibt aber auch ausnahmen, wo der traum vom ferienhaus am meer aus vielerlei gründen geplatzt ist.

eine pauschalierung ist in jedem fall nicht angebracht. ich würde beispielsweise gerade jetzt in kroatien investieren. teilweise sind die preise schon noch extrem niedrig, verglichen mit anderen mittelmeeranrainerstaaten, die mit dem auto erreichbar sind. allerdings sollte man sich von der vorstellung trennen, daß einen tag nach dem vollzogenen eu-beitritt die preise durch die decke gehen. rovinj, porec, opatija und andere top-destinationen sind heute schon teuer, wohingegen an fusse des velebit oder auf vir die preise extrem niedrig sind. hier glaube ich beispielsweise nicht an die wundersame geldvermehrung. schließlich kauft auch kein vernünftiger mensch ein reihenhaus für 30.000 euro auf dem flachen land in meck-pom um es zu vermieten oder auf wertsteigerungen zu warten.

zum schluß möchte ich nur an den alten grundsatz "lage, lage, lage" erinnern.

einen sonnigen samstag wünscht

jürgen

 

[sunrunner]

Hallo, hier ein Artikel darüber, kennt Ihr aber wohl schon,
http://www.istranews.in/article/2747/jug-istre-na-udaru-bagera-rusi-se-13-bespravnih-objekata.html

und hier die "Übersetzung" lt. G....e

http://translate.google.de/translat...a=X&ei=TzhEUZnZNImCtAb0gIGgBw&ved=0CDoQ7gEwAA

l.G. Helmut

 

[jadran]

hey brudalo

mit dem hauskauf solltes du sehr vorsichtig sein, nur scheinbar möchtes das haus unbedingt haben.

50000,00 € anzahlung ist eine ganze menge geld. bedenke aber der verkäufer kann seine liegenschaft problemlos mehrfach verkaufen, deine anzahlung bist dann los. häuser gibt es unmengen zu kaufen in kroatien besonders in dalmatien.

geld per gericht vom schuldner zu erhalten ist sehr schwer in kroatien. ich weis wo ich von spreche.

ohne genehmigung würde ich das anwesen nicht kaufen. hier gilt der 31.06.2013 bis zu diesem zeitpunkt muss der antrag für schwarzbauten eingereicht sein. fehlende unterlagen werden auf antrag dann nachgereicht. hier gilt ein vereinfachtes verfahren.

ich hoffe für dich steht nicht der abriß bagger schon bereit. lass dir den antrag für die genehmigung zeigen.
hier gibt es vordrucke zu. eingereicht wird PN list und der vordruck.

bedenke weiter, es fallen für die zukunft jährliche steuern an, die es früher nicht gab. ( grundsteuer )
regenwasser- usw. steuern, alles an steuern die du aus deutschland schon kennt.
es gibt einen großen umbruch in sachen steuern in kroatien.

zu den neuen grundsteuern, hier kann dir noch keiner die höhe mitteilen, allerdings wird unterschieden zwischen steuern, wo der bürger seinen festen wohnsitz gemeldt hat. auch bei mehrfach besitz wird eine andere steuer gesehen.

wenn du möchtes, kann ich dir einen punkteplan übersenden via e mal welche unbedingt bei hauskauf zu beachten sind, wenn ich wieder in deutschland bin. ( in deutsch )

die liegenschaftsnummer wenn du möchtes kannst mir per PN übersenden ich schaue die mir gerne an.

Jadran aus rovinj

 

[Michael]

Was soll ich tun wenn ich das alles selber ohne Anwalt machen möchte ?

Hallo brudalo,
also wenn du 110.000 € für ein Haus ausgeben willst, sollte dir auch ein Anwalt einen Bruchteil davon wert sein, um sicher zu sein, dass sich diese Investition auch lohnt.

Wir sind nicht schlecht drauf hier im Forum (wie du ja aus den vorherigen Tipps entnehmen kannst), aber wir sind weder Winkelschreiber noch können wir dich anwaltlich beraten.

Liebe Grüße
Michael

 

[Marius]

Sofort stoppen!
Ohne Anwalt und einen Treuhaender, bei dem das Geld liegt, bis die Legalisierung fertig ist, etwaige Belastungen geloescht sind, und alles bisins Detail geprueft ist, darf der Verkaeufer keinesfalls Zugriff zum Geld haben, denn ab diesem Moment verliert er das Interesse an einer ordnungsgemaessen Finalisierung.

HALLO Brudalo! Hier spricht ein Kroate mit Wohnsitz in Kroatien, bitte such dir dringend einen Anwalt, wenn du keinen hast, dann besorge ich dir einen. Belasse es aber erst mal der der muendlichen Absichtserklaerung, vorbehaltlich der anwaltlichen Pruefung. Bei der Aussage "macht gerade die Legalisierung" laeuten bei mir erstmal alle Alarmglocken. Eieiei.

So kauft man keine Haeuser, mein Lieber. Du darfst keinesfalls unterschreiben und auch keine Zahlungen vornehmen.

Freilich kann man bei einem besonderen Schnaeppchen auch mal ein Risiko eingehen, ich befuerchte aber, aufgrund der Fragen die du stellst, dass du weder mit dem Marktpreis noch mit den Risiken vertraut bist, und deshalb zu einer ordentlichen Abschaetzung gar nicht im Stande bist. Und huete dich vor Ratgebern, deren Standardsatz "alles kein Problem" ist.

Viel Erfolg!

 

[gaula]

Ob die gut gemeinten Ratschläge den "brudalo" wirklich interessieren? )

 

[Marius]

Dochdoch, so viel Geld drueckt niemand einfach so ab. Und wenn brudalo naiv waere, haette er das Geld vermutlich gar nicht.

 

[brudalo]

Hallo Leute !

ja das sehr interessant was Ihr da schreibt aber ich habe mich jetzt fest entschlossen das Haus in Vir zu kaufen und dazu eine Kroatische Dollmetscherin und Anwältin aus Zadar dazu eingeschalten.
Das große Problem ist eben das mit der Legalisierung - aber wenn mann abwartet bis die entgültig durch ist dann wird es wohl Weihnachten und ich habe immer noch kein Haus - dieses Haus.
Also das was Claus Jürgen sagt ist wohl alles absolut richtig und er hat auch wirklich Ahnung - schön wenn mann nicht nur auf Vermuter trifft denn ich brauch jetzt Fakten - raten und spekulieren kann ich selbst.
Na ja das Haus hat eine Registrier Nummer und ist im Kataster Amt eingetragen und der Besitzer 1/1 hat eine OIB Nummer und das Haus steht ziemlich Zentral im Ort VIR ca 500 mtr. vom Meer weg - diese Lage war Absicht denn direkt am Meer ist es zu Laut, feucht und auch die Baugenehmigung nachträglich für Häuser zu erhalten die zu nahe am Meer gebaut wurden ist sehr schwierig oder unmöglich - abriss.
Na ja es hat Stromanschluss und die Wasserleitung wird dieses oder nächstes Jahr kommen, zur Zeit sind die Straßen von VIR alle aufgerissen - wegen der Wasserleitung und es ist ne Katastrophe Auto zu fahren - aber bis Saison Start wollen die fleissigen Kroaten alles fertig haben - na dann.....
Also jetzt fehlt mir nur noch die Legalisierung und wer dazu noch was weiß - auch wo ich den Farblich markierten Bebauungsplan von VIR finden kann - wäre schön wenn Ihr mir dazu euer Wissen zur Verfügung stellen Würdet. - Danke schon mal.
So wie Claus Jürgen sagt ist es eine gute Kauf Zeit und die Preise werden mit EU Beitritt bestimmt nicht explosionsartig nach oben gehen, aber ich vermute sehr stark das sie auch nicht nach unten gehen.
Also Ihr Lieben dann höre ich auf zu plappern und Danke nochmals an alle die mir hier helfen - vor allem an Claus Jürgen.
Vielleicht liest das ja mal ein VIR aner und kann mir dazu Hilfestellung geben.

brudalo

 

[Marius]

Ich legalisiere gerade selbst ein Haus in Rijeka (uebrigens bereits seit 1,5 Jahren und es ist immer noch nicht fertig) und kaufe soeben ein Grundstueck. Ich vermute also keineswegs ins Blaue.

Ich habe dir gesagt, worauf du achten musst, man kann es freilich auch so machen wie du, gegen Beratungsresistenz habe ich ja leider auch kein Mittel. Aber immerhin schaltest du jetzt einen Anwalt ein, das ist auf jeden Fall ein wichtiger Schritt.
Ich wuerde das Haus auch von einem Sachverstaendigen pruefen lassen, aber das machst du ja alles selbst.
Welche Dokumente hat denn der Verkaeufer fuer die Legalisierung abgegeben? In welchem Status befindet sich der Antrag? Hast du mit der zustaendigen Behoerde bzw. mit der/dem zustaendigen Sachbearbeiter/in gesprochen? Die Zahlung unbedingt ueber ein Treuhandkonto abwickeln, hoerst du, brudalo?

Brudalo, bitte, bitte nicht beleidigt sein, aber ich muss immer grinsen, wenn ich deinen Namen lese. Laesst man dabei das R weg, bleibt ein wenig schmeichelhaftes kroatisches Wort uebrig. Nur so als Hinweis, vielleicht moechtest du das ja korrigieren lassen.

 

[brudalo]

Leute Leute,
ihr macht es mir ja richtig schwierig mein " Traumobjekt " zu verwirklichen und ich möchte nochmals jadran - marius und natürlich allen DANKEN die mir helfen und mich vor einem Fehler bewahren wollen danke...danke...danke...aber ich will das Haus trotzdem und dazu habe ich Euren Rat befolgt und nen Anwalt und eben Dollmetscherin eingeschaltet - hoffentlich geht es mit denen dann gut über die Bühne ???
Grüße Euch - Jürgen alias brudalo

 

[Marius]

Fuer die Legalisierung ist ein Elaborat eines Architekten erforderlich, weiters die Bewertung eines Statikers sowie ein Vermessungsplan eines "Geodaeten". Alles in dreifacher Ausfertigung abzugeben, was bei mir einen Stoss von etwa 15 cm ergeben hat. Hast du diese Unterlagen alle gesehen?

WICHTIG: Der Besitzer muss ein Dokument haben, in dem die Behoerde das Abgabedatum der Unterlagen sowie die Vollstaendigkeit der Dokumentation fuer die Legalisierung bestaetigt.
Frag den Besitzer bitte mal nach dieser Bestaetigung.