Immobilienkauf Frage zur Anzahlung und der Anwaltskosten

[CarstenUwe]

Hallo,
ich bin neu hier im Forum und grüße alle Kroatienfreunde.

Nach wunderschönen Urlauben in Kroatien planen wir jetzt ein Grundstück dort zu kaufen. Unser Traumgrundstück ist gefunden und nach monatelangen Verhandlungen mit dem Verkäufer sind wir uns jetzt auch einig geworden. Ein beauftragter Architekt hat die Bebaubarkeit geprüft und hat auch bereits einige Gespräche mit den verschiedenen Ämtern geführt.

Nun kommen wir in die Schlussphase, in der uns ein Rechtsanwalt begleiten soll. Von ihm erhoffen wir uns u.a. die so wichtige Prüfung des Grundbuchs und der Eigentumsverhältnisse sowie die Erstellung des Kaufvertrags.
Wir müssen zuerst, was ja in Kroatien üblich ist, einen Vorvertrag machen. Darauf besteht der Verkäufer, weil wir nicht das gesamte Grundstück, sondern nur einen Teil kaufen. Sprich, das Grundstück muss noch vom Verkäufer geteilt werden. Das will er nicht machen, ohne einen Vorvertrag.

Nun beginnt das erste Problem. Wir sollen eine Anzahlung von 10% leisten, auch das ist ja üblich.

Was ich aber noch nicht herausgefunden habe, ist, wie wir uns absichern können. Wir sollen einen nicht unerheblichen Geldbetrag überweisen, ohne jegliche Sicherheit. Laut Aussage der Anwältin gäbe es keine Möglichkeit eine Art Auflassungsvormerkung ins Grundbuch eintragen zu lassen. Das widerspricht dem, was ich verschiedentlich schon gelesen habe. Ein Notaranderkonto will der Verkäufer nicht, da er gleich über das Geld verfügen will, er scheint es sehr dringend zu brauchen.

Hat hier jemand Erfahrung? Gibt es tatsächlich keine Möglichkeit eine Sicherheit ins Grundbuch eintragen zu lassen?

Die Anwältin ist noch gar nicht offiziell beauftragt, da habe ich schon ein ungutes Gefühl. Ihr Honorar beträgt 1,25% vom Kaufpreis. Das klingt ja erst mal normal und entspricht dem Üblichen. Nun will sie das aber 2-mal abrechnen, da ich ja 2 Verträge machen würde, den Vor- und den Hauptvertrag. Das habe ich bei all meinen Recherchen noch nie gesehen.

Was ist hier üblich? Irgendwie ist mein Vertrauen in die Anwältin schon ein bisschen gestört, bevor es richtig anfängt. Will sie den unwissenden Deutschen ausnehmen? Oder tue ich ihr Unrecht, und die doppelte Zahlung ist wirklich üblich?

Hat da jemand Erfahrung?
Viele Grüße
Uwe

 

[claus-juergen]

hallo Uwe,

erst einmal ein herzliches Willkommen in unserem Forum. Schau mal in diese Rubrik rein. Da findest du vieles rund um Immobilien in Kroatien.

https://www.adriaforum.com/kroatien/forums/immobilien-in-kroatien.211/


Das was du uns hier erzählst stinkt für mich schon mal zum Himmel. Ich habe vor 23 Jahren ein Grundstück in Istrien gekauft und in der Folge bebaut. Ich habe nur gerade keine Zeit für ausführliche Info. Ich melde mich bzw. bekommst du sicherlich auch von anderen noch fundierte Info. Zahl blos nichts vorab!!!

grüsse

jürgen

 

[Premanturafan]

Hallo Uwe,
wo ist denn das Grundstück?

 

[Renate S.]

Du kannst in Kroatien selbst ins Grundbuch schauen ist online
https://oss.uredjenazemlja.hr/public/lrServices.jsp?action=publicLdbExtract
Region auswahken
Općina auswahken
Grundstücksnummer eintragen

 

[CarstenUwe]

Hallo, danke schon mal für die ersten Antworten,
@ Jürgen - danke für den Link, ich habe schon sehr viel gestöbert, aber konkret zu diesen beiden Themen, Sicherheit der Anzahlung und Anwaltskosten, habe ich noch nichts gefunden, nur wie gesagt mehrfach habe ich gelesen, dass, entgegen der Aussage der Anwältin, eine Auflassungsvormerkung möglich sei. Und die üblichen Anwaltskosten werden auch überall genannt, nur eben nicht, ob die auf beide Verträge (Vor und Hauptvertrag) anfallen.

Und ganz bestimmt, ich möchte nicht einfach ohne Sicherheit zahlen. Irgendeine Lösung muss gefunden werden, ich will nicht, dass das Ganze jetzt noch daran scheitert.

@ Premanturafan - das Grundstück ist auf Pasman

@ Renate - danke, für den Hinweis, das Online Grundbuch habe ich tatsächlich schon geprüft, da steht mein Verhandlungspartner auch als Eigentümer drin. Aber so ganz ohne anwaltliche Hilfe möchte ich mich da nicht drauf verlassen. Zu viele Geschichten habe ich schon gelesen von nicht eingetragenen Alteigentümern, die plötzlich auftauchen oder das Grundbuch nicht aktuell war o.ä.

Viele Grüße
Uwe

 

[dalmatiner]

Hallo Uwe, überprüfe ob nicht ein Grundschuldeintrag auf Deinen Namen möglich ist in Höhe der Kaufsumme.Gruß Traudl

 

[claus-juergen]

hallo Uwe,

laß dich nicht unter Druck setzen. Im Prinzip verhält es sich in Kroatien beim Kauf eines Grundstücks wie in Deutschland. Im Grundbuch gibt es die Abteilungen A, B und C die den Abteilungen I, II und III hierzulande entsprechen. Allerdings stimmen die Einträge in den Grundbüchern in Kroatien oft nicht. Miteigentümer sind nicht immer eingetragen. Auch die Grundstücksgrößen können falsch sein. Grenzsteine "wandern" sehr häufig. Kommt es also zum Kauf, kommst du nicht umhin, eine Nachvermessung auf eigene Kosten druchführen zu lassen.

Und natürlich gibt es eine Auflassungsvormerkung!

Und natürlich wird der Kaufpreis wie bei uns üblicherweise erst nach deren Eintragung gezahlt!

Als deutschsprachiger ist es zudem Vorschrift, daß ein amtlicher Dolmetscher bei der Beurkundung beim Notar anwesend ist. Auf Verlangen bekommst du auch eine deutsche Ausfertigung des Kaufvertrages.

Ein von dir beauftragter Rechtsanwalt soll prüfen, wer tatsächlich alles Eigentümer des Flurstücks ist. Er soll prüfen, ob Dienstbarkeiten oder Belastungen vorhanden sind. Auch die sind nicht immer alle eingetragen. Dafür vereinbarst du ein Honorar. Dessen Höhe ist Verhandlungssache.

Eine Anzahlung leistest du auf den Kaufpreis schon gleich gar nicht!

Nenne uns den Standort und den ungefähren Preis pro qm sowie die vorhandene oder nicht vorhandene Erschließung. Hier sind User, die eine ungefähre Vorstellung von den Preisen haben und dir dann sagen können, ob der Preis in Ordnung ist. Oft ist der für uns Ausländer nun mal höher, weil wir wenig Sachkenntnis haben.

grüsse

jürgen

 

[CarstenUwe]

Hallo,
@dalmatiner - Grundschuldeintrag, die Idee kam mir auch schon, aber angeblich ist dann die Teilung, die ja erst nach der Anzahlung vorgenommen wird, nicht mehr möglich. Nur ein lastenfreies Grundstück kann geteilt werden, so die Information.

@ Jürgen - Die Vermessung hat unser Architekt bereits veranlasst, wie gesagt, wir arbeiten hier seit Monaten daran. Das war wegen der geplanten Aufteilung notwendig. Erst nach der Vermessung wussten wir, wie viele Qm wir kaufen müssen, um vom dann kleineren Grundstück noch Zugang zur Straße zu haben. Erst danach konnten wir den Kaufpreis verhandeln.

Bzgl. der Auflassungsvormerkung schrieb mir die Anwältin, dass Artikel 5 (keine Ahnung von welchem Gesetz) eine Grundbucheintragung basierend auf dem Vorvertrag nicht erlaubt. Wir können aber auch nicht gleich einen Hauptvertrag machen, weil es die Parzelle, die wir wollen ja noch gar nicht gibt. Die gibt es erst nach der Aufteilung. Was ich nicht verstehe, eine Anzahlung basiert doch immer auf einem Vorvertrag. Wie sichern sich andere ab, wenn eine Eintragung basierend auf dem Vorvertrag nicht möglich sein soll.

Und ja, für die ganzen Prüfungen des Flurstücks, wie eingetragene Lasten, Eigentumsverhältnisse u.s.w. möchte ich ja die Anwältin beauftragen.

Der Kaufpreis is ok, wir haben mehrere Freunde und Bekannte, die dort in der Nähe Immobilien haben, die haben uns das alle bestätigt und ich habe über Jahre die Preise verfolgt. Nur sind unsere Bekannten alle keine große Hilfe bei der Abwicklung. Die haben das alles viel lockerer gesehen als wir. Die hatten keine Anwälte oder sonst irgendwelche Hilfe in Anspruch genommen, haben einfach gezahlt, ohne Sicherheiten, erst nach dem Kauf haben sie sich um alles gekümmert. Es ist ein Wunder, dass da alles gut ging. Die wundern sich jetzt über unsere vielen Bedenken. Auch der Architekt wird ungeduldig, er hat Sorge, dass unsere ganze Arbeit umsonst war, wenn wir jetzt noch lange rummachen, der hätte die Anzahlung schon lange überwiesen, er meinte die Verkäufer seien grundehrliche Leute, denen ich vertrauen könnte - na ja, Wir wissen, dass es noch mindestens einen weiteren Interessenten gibt, wenn der weniger Bedenken hat, so wie unsere Bekannten, und schneller zahlt, dann war's das.

Grüße
Uwe

 

[claus-juergen]

hallo Uwe,

natürlich kannst du auch ein Grundstück kaufen, welches ein Teilgrundstück eines bestehenden ist. Das geht auch in Deutschland. In so einem Fall wird das Grundstück vorher von einem vereidigten Vermesser vermessen und das neu zu bildende Grundstück in einen Plan eingezeichnet. Dieser Plan wird Bestandteil des Kaufvertrages. Darin ist ganz klar festgelegt, daß es sich beispielsweise um die westliche Hälfte des bestehenden Grundstücks Nr.... mit einer derzeitigen Gesamtfläche von z. B. 2000 qm handelt und diese westliche Hälfte nach Teilung ca. 800 qm umfassen soll. Zudem ist die Zufahrt im Plan verzeichnet und soll ins Grundbuch eingetragen werden.

Erkundige dich unbedingt nach der Bebaubarkeit. Du kannst nicht immer davon ausgehen, daß das Grundstück tatsächlich bebaubar ist und auch in der Größenordnung wie das nebenan.

Alle Verkäufer sind "grundehrliche Leute" weil sie einen höchstmöglichen Kaufpreis erzielen wollen. Ob dabei immer die Wahrheit genannt wird, steht auf einem anderen Blatt Papier. Ein Grundstück kauft man nicht wie eine Hose oder ein Schnitzel. Dabei fließt viel Geld, welches möglicherweise falsch investiert wird. Folglich ist nun mal Vorsicht geboten.

Ich habe Bekannte, die vor etwa 20 Jahren in Liznjan ein Grundstück zur Bebauung erworben haben. Dabei gab es nur kostenintensive Rechtsstreitigkeiten, die nun nach gut 15 Jahren beendet wurden. Hier im Forum war das Thema wie auch in der Zeitung Glas Istre. Leider finde ich auf die Schnelle den Strang nicht mehr.

grüsse

jürgen

 

[dalmatiner]

Hallo Uwe, dann könntest Du auch noch einen Mietertrag auf 99Jahre machen auf das gesamte Grundstück mit sofortiger Nutzung, der nach Kauf und Eintrag ins Grundbuch nur von Deiner Seite aus aufgelöst werden kann.GrußTraudl

 

[CarstenUwe]

@ Jürgen,
keine Sorge, wir kaufen das Grundstück nicht wie eine Hose. Das ist ja das Problem, ich habe das Gefühl, dass unsere ganzen Bedenken den Kroaten irgendwie fremd sind. Die sehen das alles viel lockerer.

Du meinst also, ich könnte bereits einen Hauptvertrag machen, bereits bevor das Grundstück offiziell geteilt ist und bevor es eine Grundstücksnummer hat. Das wäre eine Lösung, die vieles vereinfachen würde. Aber wozu habe ich eine Anwältin, wenn die auf so was nicht kommt, wenn das so einfach wäre. Ich werde sie damit konfrontieren. Damit wäre auch das Thema der doppelten Anwaltsgebühr erledigt, wenn es nur einen Vertrag gibt.

Was die Bebaubarkeit betrifft, so war unser Architekt bereits auf dem Bauamt, er brachte eine schriftliche, nach seinen Worten bindende Erklärung des Bauamts mit, mit der die Bebaubarkeit bestätigt wird. Der Architekt, kennt sich ziemlich gut aus, er geht bei denen ein und aus und kennt die alle. Er hat schon ziemlich viele Häuser dort gebaut, auch die unserer Bekannten. Über die sind wir auch an ihn gekommen. Die Bebaubarkeit war für ihn auch der wichtigste Punkt, immerhin will er ja nachher auch unser Haus bauen, das ist sein eigenes Interesse.

@ Traudl,
das klingt interessant und kreativ. Das wäre eine Erbpacht. Die bringt aber auch nur 100%ige Sicherheit, wenn sie im Grundbuch eingetragen ist. Das ist dann wieder eine Last, die wie die Grundschuld wieder Probleme bereiten wird.

Viele Grüße
Uwe

 

[claus-juergen]

hallo Uwe,

das mit den Anwälten ist so eine Sache. Es gibt wie in allen Berufen solche und solche. Nicht alle sind mit dem Recht vertraut. Nicht alle handeln entsprechend dem Recht. "Solche Anwälte" werden beispielsweise in diesem Thread aufgezeigt.

https://www.adriaforum.com/kroatien/threads/auslandsknöllchen-zahlen-oder-nicht.76339/

Und ja, du kannst einen Vertrag über den Kauf eines Teils einer bestehenden und noch zu teilenden Parzelle machen.

Wenn dein Architekt eine schriftliche Bestätigung der zuständigen Baubehörde über die Bebaubarkeit an sich und die maximal zulässige Baumasse hat, ist dass schon mal gut.

grüsse

jürgen

 

[Premanturafan]

In Pula hätte ich dir eine gute Rechtsanwältin empfehlen können...

 

[Marius]

Für einen Vorvertrag nochmals 1,25% zu verlangen halte ich für eine Unverschämtheit. Schließlich wird sie nicht nur für die Vertragserstellung bezahlt, sondern für die Abwicklung des gesamten Verkaufes bis hin zum Grundbucheintrag, dazu kann auch schon mal ein Vorvertrag zählen, das ist auch in Kroatien durchaus üblich!

Weiters erwarte ich mir von meinem Anwalt, den ich bezahle, dass er mich maximal gegen einen eventuellen Verlust absichert. Natürlich gibt es mehrere Lösungen, wie man sich bei einer Anzahlung absichert, auch wenn der Verkäufer das Geld sofort ausgeben möchte. Auch in der hier geschilderten Konstellation ist das möglich. Eine Anzahlung ohne jegliche Absicherung würde ich niemals leisten und ich wundere mich, dass das deine Anwältin einfach so akzeptiert und meint, "ja, da kann man halt nix machen." Für mich sieht das eher so aus, als hätte sie Angst vor Arbeit, oder sie versteht ihren Job und ihre Aufgabe nicht.

--> Ich würde alleine schon aus diesen beiden Gründen sofort aufgrund mangelnden Vertrauens den Anwalt wechseln. (Ich spreche nur von mir, und dem, was ich täte, sieh das nicht als Empfehlung, da kann ja jeder einen eigenen Ansatz verfolgen)

 

[hiking & biking]

Der Mario spricht mir wie so oft aus der Seele

Statt einem Anwalt würde ich sowieso sofort zu einem Notariat wechseln. Am Ende des Tages trägt ein(e) Notar(in) dein Haus in das Grundbuch ein.
Bitte gehe lieber gleich zu demjenigen, der auch am Ende die Sache umsetzt
Das ist so viel einfacher

 

[Marius]

Hier drei Möglichkeiten zur Absicherung einer Anzahlung, in dieser Reihenfolge würde ich das als Käufer vorschlagen (als Verkäufer natürlich umgekehrt).

1. Ausstellung einer Bankgarantie (Bank des Verkäufers)
2. Hypothekarische Belastung einer Immobilie, hat der Verkäufer noch andere Immobilien, die er in nächster Zeit nicht verkaufen will? (Bitte beachten, dass durch ein Zusatzdokument (ich weiß grad nicht wie das heißt, kennt aber jeder Anwalt) eine sofortige Vollstreckung ohne Gerichtsverfahren zugestimmt werden muss.)
3. Ausstellung einer "zaduznica" durch den Verkäufer, das ist eine Art Schuldschein, der bei Nichteinhaltung eines der vertraglichen Umsetzungsschritte unverzüglich einer Vollstreckung zugeführt werden kann (birgt aber die Gefahr, dass der Schuldner Vermögenswerte beiseite schafft.)

Die Kosten für den Grundbucheintrag oder den Schuldschein müsstest vermutlich du selbst übernehmen, aber Risikominimierung kostet halt meistens auch ein bisschen was, das Geld ist aber gut investiert.

Sollte seitens des Verkäufers kein Verständnis dafür zu haben sein, dass du dich absichern willst, solltest du deine Konsequenzen ziehen.

Sollten andere (meist unbeteiligte Personen) dein Vorgehen zu pingelig findet, schafft erfahrungsgemäß dieser Vorschlag ganz schnell Abhilfe: "Ok, übernimmst du die Garantie für meine Anzahlung, falls irgendetwas passiert? Warum denn nicht, wo doch keinerlei Risiko besteht, dass das Geld futsch ist?"

Nochmals, auch wenn ich schreibe "solltest du, deine,usw."
Ich kann nur schildern, wie ich es machen würde.

 

[Marius]

Noch eine Ergänzung, nach Rückfrage bei meinem Anwalt in Zagreb:
Durch die Anwaltstarife ist es grundsätzlich gedeckt, wenn die gesonderte Vorvertragserstellung auch separat verrechnet wird. Es ist aber üblich hier eine entsprechende Vereinbarung zu treffen, das obliegt also letztlich deiner Anwältin, wie viel sie dir verrechnen will. Mein Anwalt würde das zum Beispiel als einen Kaufvorgang sehen.

Die Kosten und den Leistungsumfang sollte man generell immer pauschalisieren, zumindest versuchen, das auszuhandeln. Wenn er oder sie mal seine bzw. ihre Stundenaufwände zu verrechnen beginnt, dann wird's ganz schnell teuer, weil irgendwelche Sonderaufgaben und -wünsche fallen ja immer an.

 

[CarstenUwe]

Hallo Zusammen
vielen Dank für die vielen guten Ratschläge und Tipps.

Mit der Anwältin habe ich nun eine Vereinbarung, mit der ich leben kann. Dass man in Kroatien Preise mit einem Anwalt aushandelt, wie auf dem Basar war mir nicht so klar. Auf dem orientalischen Basar wird ja anfangs auch erst mal mindestens das Doppelte aufgerufen. Sie ist mir preislich nun sehr weit entgegen gekommen. Also mein erster Tipp, den ich hier im Forum schon geben kann, Preise nicht einfach akzeptieren, wie in Deutschland üblich, sondern auch mit einem Anwalt verhandeln. 50% wird jetzt bei der Unterzeichnung des Vorvertrags fällig, 50% bei Unterzeichnung des Hauptvertrags. Der nächste Auftrag an die Anwältin ist mit dem Verkäufer eine Lösung zu finden, wie ich die Anzahlung sichern kann. Ich habe alle Vorschläge die ich hier erhalten habe weitergeleitet, insbesondere die drei Vorschläge von Marius, die sie in dieser Reihenfolge prüfen soll. Der Verkäufer braucht, so habe ich das Gefühl, dringend Geld. Daher sollten die Hypothek oder der Schuldschein auch für ihn eine gute Lösung darstellen. Die Familie hat noch 2 weitere Grundstücke, die zum Verkauf stehen, da könnte man vielleicht eine Hypothek eintragen. Die Frage ist noch, wie schnell das geht. Der Schuldschein wäre auf jeden Fall eine schnell umsetzbare Lösung. Das ist der Vorteil der Anwältin, sie soll jetzt verhandeln, das wäre nicht die Aufgabe eines Notars gewesen.

Ich habe ihr mit auf den Weg gegeben, dass sie eine Lösung finden muss. Es soll jetzt nicht mehr scheitern.

Ich werden Euch auf dem Laufenden halten, wie es weitergeht.

Viele Grüße Uwe

 

[claus-juergen]

... 50% wird jetzt bei der Unterzeichnung des Vorvertrags fällig, 50% bei Unterzeichnung des Hauptvertrags...

hallo Uwe,

mir ist jetzt nicht ganz klar ob du hier vom Anwaltshonorar oder vom Kaufpreis für das Grundstück sprichst.

grüsse

jürgen

 

[CarstenUwe]

Sorry, wenn ich mich unklar ausgedrückt habe. 10% des Kaufpreises werden mit dem Vorvertrag fällig, aber 50% des Anwaltshonorars.
Grüße
Uwe